Pendahuluan

Memiliki properti yang disewakan adalah salah satu cara populer untuk mendapatkan passive income di Indonesia. Namun, banyak pemilik properti bingung tentang pajak sewa: Apakah kena PPh? Berapa tarifnya? Apakah final atau tidak?

Tahun 2026, dengan aturan PPh Pasal 4 ayat 2 yang sudah berlaku lama, pemilik properti perlu memahami bahwa mereka memiliki pilihan antara:

PPh Final 10% dari bruto (sederhana)
PPh Tidak Final (dihitung dari neto dengan tarif progresif)

Artikel ini akan membahas secara lengkap pajak sewa rumah, meliputi dasar hukum, perbandingan kedua opsi, cara perhitungan, dan strategi memilih yang lebih menguntungkan.

Dasar Hukum Pajak Sewa Rumah

Peraturan Perpajakan Terkait

Undang-Undang No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan
- Pasal 4 ayat (2) huruf d: PPh final atas sewa dan penghasilan lain dari harta
- Pasal 17: Tarif PPh tidak final (progresif)
- Pasal 6: Penghasilan tidak kena pajak (PTKP)
Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994
- Pembayaran PPh final atas sewa
Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. Per-31/PJ/2016
- Pelaksanaan PPh Pasal 4 ayat (2) final
Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. Per-17/PJ/2015
- Pelaporan PPh Pasal 4 ayat (2) final
Peraturan Menteri Keuangan No. 266/PMK.03/2010
- Tata cara pelaporan PPh Pasal 4 ayat (2) final

1. PPh Final 10% atas Sewa

Apa itu PPh Final 10%?

UU No. 36 Tahun 2008 Pasal 4 ayat (2) huruf d:

Penghasilan sehubungan dengan sewa dan penggunaan harta selain tanah dan/atau bangunan dikenakan pajak penghasilan yang bersifat final.

Karakteristik PPh Final 10%

Karakteristik	Penjelasan
Tarif	10% flat dari bruto
Dasar Pengenaan	Bruto (tidak ada pengurangan biaya)
Status	Final (tidak dapat dikreditkan di SPT Tahunan)
Pemotong	Penyewa (jika WP badan) atau WP sendiri (jika WP OP)

Kapan Dikenakan PPh Final 10%?

Kondisi	PPh Final 10%
Sewa tanah dan/atau bangunan	YA
Sewa untuk keperluan usaha	YA (pemilik dapat memilih)
Sewa untuk hunian	YA

2. PPh Tidak Final atas Sewa

Apa itu PPh Tidak Final?

UU No. 36 Tahun 2008 Pasal 17:

Penghasilan dari sewa dapat dikenakan PPh tidak final, dihitung dari neto dengan tarif progresif.

Karakteristik PPh Tidak Final

Karakteristik	Penjelasan
Tarif	Progresif Pasal 17 (5-30% untuk OP)
Dasar Pengenaan	Neto (bruto - biaya)
Status	Tidak final (dapat dikreditkan di SPT Tahunan)
Pemotong	Tidak ada pemotong (WP hitung sendiri)

Biaya yang Dapat Dikurangkan

Jenis Biaya	Bisa Dikurangkan?
Biaya perawatan	YA
Biaya perbaikan	YA
Biaya administrasi	YA
Biaya pajak (PBB, dll)	YA
Biaya lain terkait sewa	YA (perlu justifikasi)

3. Perhitungan PPh Final vs Tidak Final

Contoh Skenario 1: Sewa Rumah Sederhana

Data:

Sewa per bulan: Rp 10.000.000
Sewa per tahun: Rp 120.000.000
Biaya perawatan per tahun: Rp 5.000.000

Opsi 1: PPh Final 10%

Bruto sewa per tahun     : Rp 120.000.000
Tarif PPh Final          : 10%
PPh Final per tahun      : Rp 120.000.000 × 10% = Rp 12.000.000

PPh Final per bulan      : Rp 12.000.000 ÷ 12 = Rp 1.000.000

Opsi 2: PPh Tidak Final

Bruto sewa per tahun     : Rp 120.000.000
Biaya perawatan          : -Rp   5.000.000
Neto sewa                : Rp 115.000.000

PTKP (TK/0)              : -Rp  54.000.000
Penghasilan Kena Pajak   : Rp  61.000.000

PPh Progresif (Pasal 17):
Lapisan 1 (s.d. 60 juta) : Rp  60.000.000 ×  5% = Rp 3.000.000
Lapisan 2 (> 60 juta)    : Rp   1.000.000 × 15% = Rp   150.000
Total PPh per tahun      : Rp 3.150.000
PPh per bulan            : Rp 3.150.000 ÷ 12 = Rp 262.500

Perbandingan

Opsi	PPh per Tahun	PPh per Bulan
PPh Final 10%	Rp 12.000.000	Rp 1.000.000
PPh Tidak Final	Rp 3.150.000	Rp 262.500
Selisih	PPh Final Rp 8.850.000 lebih mahal

Kesimpulan: PPh Tidak Final lebih murah karena biaya perawatan dan PTKP dapat dikurangkan.

Contoh Skenario 2: Sewa Rumah Mewah

Data:

Sewa per bulan: Rp 50.000.000
Sewa per tahun: Rp 600.000.000
Biaya perawatan per tahun: Rp 30.000.000

Opsi 1: PPh Final 10%

Bruto sewa per tahun     : Rp 600.000.000
Tarif PPh Final          : 10%
PPh Final per tahun      : Rp 600.000.000 × 10% = Rp 60.000.000
PPh Final per bulan      : Rp 60.000.000 ÷ 12 = Rp 5.000.000

Opsi 2: PPh Tidak Final

Bruto sewa per tahun     : Rp 600.000.000
Biaya perawatan          : -Rp  30.000.000
Neto sewa                : Rp 570.000.000

PTKP (TK/0)              : -Rp  54.000.000
Penghasilan Kena Pajak   : Rp 516.000.000

PPh Progresif (Pasal 17):
Lapisan 1 (s.d. 60 juta)     : Rp  60.000.000 ×  5% = Rp 3.000.000
Lapisan 2 (60-250 juta)      : Rp 190.000.000 × 15% = Rp 28.500.000
Lapisan 3 (250-500 juta)     : Rp 250.000.000 × 25% = Rp 62.500.000
Lapisan 4 (> 500-516 juta)   : Rp  16.000.000 × 30% = Rp 4.800.000
Total PPh per tahun          : Rp 98.800.000
PPh per bulan                : Rp 98.800.000 ÷ 12 = Rp 8.233.333

Perbandingan

Opsi	PPh per Tahun	PPh per Bulan
PPh Final 10%	Rp 60.000.000	Rp 5.000.000
PPh Tidak Final	Rp 98.800.000	Rp 8.233.333
Selisih	PPh Final Rp 38.800.000 lebih murah

Kesimpulan: PPh Final 10% lebih murah karena tarif progresif mencapai 30% untuk penghasilan tinggi.

4. Break-Even Analysis

Kapan PPh Final Lebih Murah?

Break-even Formula:

Break-even terjadi ketika:
PPh Final = PPh Tidak Final

10% × Bruto = (Bruto - Biaya - PTKP) × Tarif Progresif

Untuk kasus sederhana (tanpa biaya dan PTKP):
10% × Bruto = Bruto × Tarif Progresif
10% = Tarif Progresif

Break-even Table

Biaya sebagai % Bruto	PPh Final Lebih Murah Jika
0%	Penghasilan kena pajak > Rp 500 juta
5%	Penghasilan kena pajak > Rp 550 juta
10%	Penghasilan kena pajak > Rp 600 juta
15%	Penghasilan kena pajak > Rp 650 juta
20%	Hampir selalu PPh Final lebih murah

Grafik Perbandingan (Konsep)

PPh
↑
│                    PPh Tidak Final (Progresif)
│                   /
│                  /
│                 /_______
│                /       \
│               /         \_______
│              /                  \_______
│   PPh Final /__________________________\_____
│           (Flat 10%)
│
└──────────────────────────────────────────→ Penghasilan
        0    60M   250M   500M   5M+

Pilih PPh Final     Jika: Penghasilan besar, biaya kecil
Pilih Tidak Final   Jika: Penghasilan kecil, biaya besar

5. Cara Memilih Antara PPh Final dan Tidak Final

Checklist Keputusan

Pertanyaan	Jika YA	Jika TIDAK
Apakah biaya perawatan besar?	Pertimbangkan Tidak Final	PPh Final mungkin lebih baik
Apakah sewa > Rp 500 juta/tahun?	PPh Final lebih baik	Pertimbangkan Tidak Final
Apakah ingin simplisitas?	PPh Final	Tidak Final perlu perhitungan
Apakah punya PTKP besar?	Tidak Final	PPh Final

Decision Tree

Mulai
    ↓
Apakah biaya perawatan > 10% bruto?
    ↓ YA                        ↓ TIDAK
Pertimbangkan PPh Tidak Final  ↓
                               ↓
Apakah sewa > Rp 500 juta/tahun?
    ↓ YA                        ↓ TIDAK
PPh Final 10% lebih murah     ↓
                               ↓
Apakah ingin simplisitas?
    ↓ YA                        ↓ TIDAK
PPh Final 10%                 Hitung dan bandingkan

6. Pelaporan dan Pembayaran

Untuk PPh Final 10%

SPT Masa PPh Final (1110):

Login ke Coretax
Pilih SPT Masa → PPh Final
Input:
- Bruto sewa
- Tarif 10%
- PPh final yang terutang
Validasi dan submit

Batas Waktu:

Penyetoran: Paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya
Pelaporan: Paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya

Untuk PPh Tidak Final

SPT Tahunan (1770):

Hitung PPh tidak final
Lapor di SPT Tahunan bagian "Penghasilan lain"
PPh tidak final digabung dengan penghasilan lain
Tarif progresif Pasal 17

Batas Waktu:

Penyetoran: Sesuai SPT Tahunan
Pelaporan: Paling lambat 3 bulan setelah tutup tahun buku

7. Bukti Potong

Jika Penyewa adalah Badan

Jika Penyewa = WP Badan:

Penyewa wajib memotong PPh 4(2) final 10%
Menerbitkan bukti potong
Menyetor ke kas negara

Format Bukti Potong:

BUKTI POTONG PAJAK PENGHASILAN
PASAL 4 AYAT (2) PPh FINAL

Penyewa: PT ABC
NPWP   : 01.234.567.8-012.000
Tanggal: [DD/MM/YYYY]

Yang Menerima Bukti Potong:
Nama   : Budi Santoso
NPWP   : 01.999.888.7-098.000
Alamat : Jl. Sudirman No. 123, Jakarta

Jumlah Bruto          : Rp 10.000.000
Tarif                 : 10%
PPh yang Dipotong     : Rp 1.000.000

Penyewa,
[ Tanda Tangan ]
[ Nama ]

8. Khusus: Sewa untuk Usaha

Jika Pemilik Menyewakan untuk Usaha

UU No. 36 Tahun 2008 Pasal 4 ayat (2):

Untuk sewa yang diperoleh dari usaha, pemilik dapat memilih PPh final atau tidak final.

Pilihan:

Pilihan	Keuntungan	Kerugian
PPh Final 10%	Sederhana, final	Tidak bisa kurangi biaya
PPh Tidak Final	Bisa kurangi biaya	Perlu perhitungan

9. Tips dan Strategies

Tip 1: Track Biaya Perawatan

Yang Perlu Dicatat:

Perbaikan
Perawatan berkala
PBB
Administrasi

Tip 2: Review Secara Rutin

Frekuensi:

Tahunan untuk sewa stabil
Kuartalan untuk sewa fluktuatif

Tip 3: Pertimbangkan PTKP

PTKP Tersedia:

Status	PTKP per Tahun
TK/0	Rp 54.000.000
K/0	Rp 58.500.000
K/1	Rp 63.000.000
K/2	Rp 67.500.000
K/3	Rp 72.000.000

Tip 4: Dokumentasi Baik

Untuk PPh Tidak Final:

Bukti biaya perawatan
Kontrak sewa
Bukti pembayaran PBB
Laporan laba rugi (jika usaha)

10. FAQ Pajak Sewa Rumah

Q: Apakah sewa rumah kena pajak?

A: Ya, sewa rumah dikenakan PPh. Dapat memilih PPh final 10% atau PPh tidak final.

Q: Berapa tarif pajak sewa rumah?

A: PPh final 10% dari bruto, atau PPh tidak final dihitung dari neto dengan tarif progresif.

Q: Apakah biaya perawatan bisa dikurangkan?

A: Bisa, jika memilih PPh tidak final. Tidak bisa untuk PPh final.

Q: Bagaimana jika penyewa adalah perorangan?

A: Penyewa perorangan tidak wajib memotong. Pemilik wajib melaporkan sendiri.

Q: Apakah sewa kamar kos juga kena pajak?

A: Ya, sama seperti sewa rumah. Dapat memilih PPh final atau tidak final.

Dasar Hukum Tambahan

Tabel PTKP 2026 (PP No. 55/2022)

Status	PTKP per Tahun
TK/0 (Tidak Kawin, 0 tanggungan)	Rp 54.000.000
K/0 (Kawin, 0 tanggungan)	Rp 58.500.000
K/1 (Kawin, 1 tanggungan)	Rp 63.000.000
K/2 (Kawin, 2 tanggungan)	Rp 67.500.000
K/3 (Kawin, 3 tanggungan)	Rp 72.000.000

Tarif PPh Progresif Pasal 17 (UU 36/2008)

Lapisan Penghasilan Kena Pajak	Tarif
s.d. Rp 60.000.000	5%
Rp 60.000.000 - Rp 250.000.000	15%
Rp 250.000.000 - Rp 500.000.000	25%
Rp 500.000.000 - Rp 5.000.000.000	30%
> Rp 5.000.000.000	35%

Perlakuan Khusus Sewa

Jenis Sewa	Perlakuan	Dasar Hukum
Sewa tanah/bangunan	PPh Final 10% atau Tidak Final	UU 36/2008 Pasal 4(2)d
Sewa harta lain (kendaraan, peralatan)	PPh Final 10% atau Tidak Final	UU 36/2008 Pasal 4(2)d
Sewa untuk usaha	Dapat memilih Final atau Tidak Final	UU 36/2008 Pasal 4(2)d
Sewa ke UMKM	PPh Final 0,5% (PP 23/2018)	PP 23/2018

Batas Waktu Pelaporan

Jenis PPh	Penyetoran	Pelaporan
PPh Final 10%	Tgl 10 bulan berikutnya	Tgl 20 bulan berikutnya
PPh Tidak Final	Sesuai SPT Tahunan	3 bulan setelah tutup tahun buku

Kesimpulan

Pajak sewa rumah memberikan fleksibilitas kepada pemilik properti untuk memilih antara PPh final 10% atau PPh tidak final. Pilihan yang tepat tergantung pada:

Besarnya biaya perawatan
Tingkat sewa (penghasilan)
Keinginan akan simplisitas vs efisiensi
PTKP yang tersedia

Kunci takeaways:

PPh final 10% lebih baik untuk sewa besar, biaya kecil
PPh tidak final lebih baik untuk sewa kecil, biaya besar
Break-even sekitar penghasilan kena pajak > Rp 500 juta
Pelaporan melalui Coretax untuk PPh final
Dokumentasi biaya penting untuk PPh tidak final

Disclaimer: Artikel ini bersifat informasi. Untuk kasus konkret, konsultasikan dengan konsultan pajak profesional.

Ingin tips perencanaan pajak untuk properti sewaan Anda? Pantau terus blog AlatPajak untuk update terbaru tahun 2026.