PBB Progresif 2026

Pendahuluan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) perdesaan dan perkotaan kini dikenakan pajak provinsi, salah satunya adalah PBB Progresif yang dikenakan atas tanah dan/atau bangunan yang dimiliki secara perseorangan atau kolektif. PBB Progresif dikenakan jika seseorang atau badan memiliki lebih dari satu tanah dan/atau bangunan di wilayah yang sama.

Artikel ini akan membahas secara lengkap PBB Progresif, meliputi dasar hukum, objek dan subjek pajak, tarif progresif, cara perhitungan, serta strategi perencanaan pajak yang efisien.

Dasar Hukum PBB Progresif

Peraturan Perpajakan Terkait

No	Peraturan	Ketentuan
1	UU No. 28 Tahun 2009	Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
2	UU No. 1 Tahun 2022	Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah (HKPD)
3	PP No. 15 Tahun 2022	Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan
4	Perda Provinsi	Penetapan tarif PBB progresif di tiap provinsi
5	PMK No. 28/PMK.07/2023	Tata cara pembagian hasil PBB P3

1. Pengertian dan Dasar Penerapan

Apa itu PBB Progresif?

UU No. 1 Tahun 2022 Pasal 98:

PBB progresif adalah PBB yang dikenakan atas tanah dan/atau bangunan yang dimili secara perseorangan atau kolektif yang terletak dalam satu wilayah Kabupaten/Kota dalam satu Provinsi.

Kriteria Penerapan PBB Progresif

PBB Progresif dikenakan jika:

Kriteria	Keterangan
Kepemilikan	Lebih dari 1 tanah/bangunan
Lokasi	Dalam satu wilayah Kabupaten/Kota
Provinsi	Dalam satu Provinsi yang sama
Subjek Pajak	Orang pribadi atau badan

Objek PBB Progresif

Objek Pajak:

Tanah
Bangunan
Tanah dan bangunan

Bukan Objek Pajak:

Tanah dan/atau bangunan yang digunakan untuk:
- Usaha perikanan
- Pertambangan, perminyakan, dan gas bumi
- Perkebunan, kehutanan, dan persawahan

2. Tarif PBB Progresif

Struktur Tarif Progresif

PP No. 15 Tahun 2022 Pasal 5:

Objek PBB ke-	Tarif PBB Progresif
Objek pertama	0,10% dari NJOP (tarif dasar)
Objek kedua	0,15% dari NJOP
Objek ketiga	0,20% dari NJOP
Objek keempat	0,25% dari NJOP
Objek kelima	0,30% dari NJOP
Objek keenam dan seterusnya	Tarif tertinggi ditetapkan Perda (maks 0,50%)

Variasi Tarif per Provinsi

Setiap provinsi dapat menetapkan tarif PBB progresif melalui Perda:

Provinsi	Tarif Dasar	Tarif Progresif Maks
DKI Jakarta	0,10%	0,50%
Jawa Barat	0,10%	0,40%
Jawa Tengah	0,10%	0,40%
Jawa Timur	0,10%	0,40%
Banten	0,10%	0,40%

Catatan: Tarif dapat berbeda-beda tergantung Perda masing-masing provinsi. Selalu cek Perda terkini.

3. Cara Perhitungan PBB Progresif

Langkah 1: Identifikasi Kepemilikan

Data yang Diperlukan:

NOP (Nomor Objek Pajak) untuk setiap tanah/bangunan
Luas tanah dan bangunan
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
Lokasi (Kabupaten/Kota dan Provinsi)

Langkah 2: Urutkan Berdasarkan NJOP

Urutan Objek PBB:

Objek dengan NJOP tertinggi = Objek pertama
Objek dengan NJOP terendah = Objek terakhir

Langkah 3: Terapkan Tarif Progresif

Contoh Perhitungan PBB Progresif

Skenario: Kepemilikan 3 Tanah di DKI Jakarta

Data Kepemilikan:

NOP	Lokasi	NJOP per m²	Luas	Total NJOP
12345	Jakarta Selatan	Rp 10.000.000	500 m²	Rp 5.000.000.000
67890	Jakarta Timur	Rp 5.000.000	300 m²	Rp 1.500.000.000
11111	Jakarta Barat	Rp 8.000.000	400 m²	Rp 3.200.000.000

Urutan Berdasarkan NJOP:

Urutan	NOP	Total NJOP	Tarif PBB Progresif
1	12345	Rp 5.000.000.000	0,10%
2	11111	Rp 3.200.000.000	0,15%
3	67890	Rp 1.500.000.000	0,20%

Perhitungan:

Objek Pertama (NOP 12345):
NJOP       : Rp 5.000.000.000
Tarif      : 0,10%
PBB        : Rp 5.000.000.000 × 0,10% = Rp 5.000.000

Objek Kedua (NOP 11111):
NJOP       : Rp 3.200.000.000
Tarif      : 0,15%
PBB        : Rp 3.200.000.000 × 0,15% = Rp 4.800.000

Objek Ketiga (NOP 67890):
NJOP       : Rp 1.500.000.000
Tarif      : 0,20%
PBB        : Rp 1.500.000.000 × 0,20% = Rp 3.000.000

Total PBB Progresif = Rp 5.000.000 + Rp 4.800.000 + Rp 3.000.000
                    = Rp 12.800.000

Perbandingan dengan PBB Non-Progresif

Jika semua dikenakan tarif dasar (0,10%):
Total NJOP : Rp 9.700.000.000
PBB        : Rp 9.700.000.000 × 0,10% = Rp 9.700.000

Dengan PBB Progresif:
PBB        : Rp 12.800.000

Selisih    : Rp 3.100.000 (32% lebih mahal)

4. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

Pengertian NJOP

UU No. 12 Tahun 1994 Pasal 1:

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Komponen NJOP

Komponen	Keterangan
NJOP Tanah	Nilai jual tanah per m²
NJOP Bangunan	Nilai jual bangunan per m²
NJOPTKP	Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

NJOPTKP

PP No. 15 Tahun 2022 Pasal 6:

Jenis Objek	NJOPTKP
Tanah dan/atau bangunan untuk hunian	Minimal Rp 10.000.000 (disesuaikan Perda)
Tanah dan/atau bangunan untuk usaha	Minimal Rp 10.000.000 (disesuaikan Perda)

Contoh Perhitungan dengan NJOPTKP

NJOP Tanah    : Rp 500.000.000
NJOP Bangunan : Rp 200.000.000
Total NJOP    : Rp 700.000.000
NJOPTKP       : - Rp  12.000.000 (contoh DKI Jakarta)
Dasar Pajak   : Rp 688.000.000
PBB (0,10%)   : Rp 688.000.000 × 0,10% = Rp 688.000

5. Pengecualian PBB Progresif

Tidak Dikenakan PBB Progresif

UU No. 1 Tahun 2022 Pasal 99:

Kondisi	Keterangan
Tanah/bangunan di provinsi berbeda	Tidak dihitung dalam satu provinsi
Tanah/bangunan di kabupaten/kota berbeda	Tidak dihitung dalam satu kabupaten/kota
Milik bersama (hak bersama)	Dihitung per porsi kepemilikan
Tanah pertanian, perkebunan, kehutanan	Bukan objek PBB progresif

Contoh Pengecualian

Kasus 1: Kepemilikan di Provinsi Berbeda

Lokasi	NJOP	PBB Progresif?
Jakarta Selatan	Rp 5 M	Ya (di DKI Jakarta)
Bandung	Rp 3 M	Tidak (di Jawa Barat, provinsi berbeda)
Surabaya	Rp 4 M	Tidak (di Jawa Timur, provinsi berbeda)

Kasus 2: Kepemilikan di Kabupaten/Kota Berbeda

Lokasi	NJOP	PBB Progresif?
Jakarta Selatan	Rp 5 M	Ya (di Jakarta Selatan)
Jakarta Pusat	Rp 4 M	Tidak (di Jakarta Pusat, kab/kota berbeda)
Bekasi	Rp 3 M	Tidak (di Bekasi, kab/kota berbeda)

6. Pelaporan dan Pembayaran PBB

Jadwal Pelaporan dan Pembayaran

Kegiatan	Waktu
Penerbitan SPPT	Setiap tahun
Pembayaran PBB	Paling lambat 6 bulan sejak penerbitan SPPT
Denda keterlambatan	2% per bulan (maks 48%)

Cara Pembayaran

Kan Pembayaran:

Kantor Pos
Bank Persepsi
ATM
Mobile Banking
E-Banking
Aplikasi Pajak Daerah

Dokumen yang Diperlukan

Untuk pembayaran PBB:

SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)
NOP (Nomor Objek Pajak)
Identitas pemilik (KTP/Paspor)

7. Strategi Perencanaan PBB Progresif

Strategi 1: Hibah ke Keluarga

Pertimbangan:

Mengurangi jumlah kepemilikan atas nama satu subjek pajak
Hibah orang tua ke anak
Pajak hibah (BPHTB) perlu diperhatikan

Rumus:

Biaya Hibah (BPHTB) vs Hemat PBB Progresif

Jika:
BPHTB < Hemat PBB progresif → Menguntungkan
BPHTB > Hemat PBB progresif → Tidak menguntungkan

Strategi 2: Pembentukan Yayasan

Keuntungan:

Yayasan adalah subjek pajak terpisah
Objek atas nama yayasan tidak dikenakan PBB progresif pribadi
Perlu compliance hukum dan pajak yayasan

Catatan:

Yayasan harus terdaftar dan berbadan hukum
Perlu laporan SPT Tahunan Yayasan
Biaya pendirian dan operasional

Strategi 3: Investasi di Provinsi Berbeda

Keuntungan:

Objek di provinsi berbeda tidak dikenakan PBB progresif
Diversifikasi lokasi investasi

Catatan:

Pertimbangkan faktor lain (aksesibilitas, ROI, dll)

Strategi 4: Penjualan Aset Tidak Produktif

Keuntungan:

Mengurangi beban PBB progresif
Mendapatkan likuiditas

Pajak Penjualan:

BPHTB untuk pembeli
PPh atas capital gain (untuk tanah/bangunan)

8. PBB vs BPHTB

Perbedaan PBB dan BPHTB

Aspek	PBB	BPHTB
Jenis Pajak	Pajak Provinsi (UU HKPD)	Pajak Daerah (UU PDRD)
Tarif	0,10% - 0,50% (progresif)	5% (untuk warisan 0% s.d. 10 M)
Frekuensi	Setiap tahun	Sekali saat perolehan
Subjek Pajak	Pemilik saat ini	Penerima hak
Objek	Semua tanah/bangunan	Perolehan hak tanah/bangunan

Contoh Perbandingan

Perolehan Tanah:

Harga beli                : Rp 2.000.000.000
BPHTB (5%)                : Rp 100.000.000 (sekali)

Pemilikan per Tahun:

NJOP                      : Rp 2.000.000.000
PBB (0,10%)               : Rp 2.000.000 (per tahun)

Pemilikan 10 tahun:
PBB                       : Rp 20.000.000
BPHTB                     : Rp 100.000.000
Total                     : Rp 120.000.000

9. FAQ PBB Progresif

Q: Apakah rumah kosong dikenakan PBB progresif?

A: Ya, rumah kosong tetap dikenakan PBB progresif jika memiliki lebih dari satu objek dalam satu wilayah.

Q: Bagaimana jika tanah warisan dari orang tua?

A: Tanah warisan diperlakukan sama seperti kepemilikan biasa. Jika total kepemilikan > 1 objek, dikenakan PBB progresif.

Q: Apakah tanah dan bangunan dihitung terpisah?

A: Tergantung provinsi. Beberapa provinsi menggabungkan tanah dan bangunan sebagai satu objek PBB. Cek Perda provinsi terkait.

Q: Berapa NJOPTKP di provinsi saya?

A: NJOPTKP ditetapkan melalui Perda provinsi masing-masing. Nilai minimal Rp 10.000.000, tapi bisa lebih tinggi tergantung provinsi.

Q: Apakah pajak PBB progresif bisa dikreditkan?

A: Tidak bisa. PBB adalah pajak daerah yang final dan tidak dapat dikreditkan di PPh.

Kesimpulan

PBB Progresif adalah kebijakan pajak yang bertujuan untuk mendorong pemerataan kepemilikan tanah dan bangunan. Bagi pemilik properti dengan beberapa aset, pemahaman yang baik tentang PBB Progresif sangat penting untuk perencanaan pajak yang efisien.

Kunci takeaways:

PBB Progresif dikenakan jika memiliki > 1 objek dalam satu wilayah
Tarif mulai dari 0,10% hingga maksimal 0,50% tergantung Perda
Objek di provinsi atau kabupaten/kota berbeda tidak dikenakan PBB progresif
NJOPTKP dapat mengurangi dasar pengenaan pajak
Strategi hibah, yayasan, atau diversifikasi lokasi dapat mengurangi beban

Disclaimer: Artikel ini bersifat informasi. Untuk perencanaan pajak properti yang kompleks, konsultasikan dengan konsultan pajak profesional.

Ingin tips perencanaan pajak properti yang efisien? Pantau terus blog AlatPajak untuk informasi terbaru tahun 2026.